Zložitá legislatíva jednoducho: Územné plány: Čo tu dovolíme stavať?

Na prvý pohľad sa to niekomu môže zdať logické – „je to môj pozemok, chcem tu stavať a mám na to právo“. Ale potom tu máme pohľad z druhej strany ako napríklad „my sme tu parkovali vždy, máme na to nárok“. Kto alebo čo teda rozhoduje o tom, či sa niekde bude môcť stavať alebo nie? A ako sa dá zabrániť tomu, aby na mieste parku vyrástla nová bytovka?

Len niekoľko dní pred uzávierkou tohto čísla Ružinovského Echa sa na webe objavil inzerát, v ktorom majiteľka predávala za takmer deväť miliónov eur pozemok neďaleko Wetzlerovho parku ako stavebný pozemok. Ak by sme sa na to pozerali optikou „môj majetok - moje pravidlá“, mohli by mať obyvatelia vážne obavy. Väčšina tohto pozemku sa totiž nachádza na úrovni cesty a chodníkov na Ružinovskej ulici a priľahlých zelených pásov.

Pravidlá výstavby

Zákon je však v tomto prípade jednoznačný – pozemok síce môže byť vo vlastníctve súkromnej osoby, ale na prevádzkovanie miestnej komunikácie to nemá absolútne žiadny vplyv. Pravidlá sú určené aj územným plánom. Ak je niektorá časť definovaná ako lokalita pre zeleň, stavať sa tam nemôže. Existujú však aj opačné situácie. Predstavme si situáciu, že na mieste, ktoré desiatky rokov slúžilo ako park alebo parkovisko, má zrazu vyrásť desaťposchodová budova. Zabrániť sa tomu nedá., pozemok je definovaný ako stavebný a nie ako zeleň. Jediný dôvod, prečo sa tam dovtedy nič nestalo bol len ten, že mal viacerých majiteľov a tí sa nedokázali dohodnúť. Ich podiely však skúpil nový majiteľ a rozhodol sa stavať.

Stavebná uzávera

Najčastejšou požiadavkou obyvateľov v takýchto situáciách býva vydanie stavebnej uzávery. Vydáva ju príslušný stavebný úrad, avšak nie je to automaticky. Prvým krokom je vypracovanie projektovej dokumentácie, ktorá musí dokazovať, že plánovaná výstavba sťaží, resp. znemožní obstarávanie budúceho plánu zóny. Nasleduje fáza, v rámci ktorej sa k tomuto návrhu môžu vyjadriť všetci, ktorí majú k danej zóne vlastnícky vzťah – či už tam vlastnia pozemky alebo nehnuteľnosti. A práve veľkosť územia, jeho rozdrobenosť, a teda obrovské množstvo majiteľov (často v tisícoch) sú dôvodom, prečo tieto procesy trvajú často celé roky. Ani v prípade, že obec/ mestská časť, resp. obyvatelia uspejú a stavebná uzávera je vyhlásená, však nemôžeme povedať, že problém je vyriešený. Je len odložený. Stavebná uzávera totiž môže byť len na päť rokov a zákon nedovoľuje predlžovať ju na dlhšie obdobie.

Ako sa tvorí plán

Práve preto je dôležité mať k dispozícii kvalitné územné plány. V prípade Bratislavy to znamená územný plán hlavného mesta, ktorý v mierke 1:10 000 definuje funkčné využitie (napr. bývanie, zeleň, zmiešané územie, výroba, občianska vybavenosť a pod.) a územné plány zón, ktoré detailne popisujú pravidlá pre konkrétne lokality (napr. tu môže byť parkovisko, vedľa obchod, škola, park a bytovka).

Aký plán, také mesto

Prijatiu územného plánu predchádza rozsiahle pripomienkovanie dotknutných subjektov, na celý proces (jeho zákonnosť a transparentnosť) dohliada okresný úrad a finálny dokument schvaľuje zastupiteľstvo. Obec má povinnosť každých päť rokov ho preskúmať a v prípade potreby zabezpečiť jeho aktualizáciu (tzv. zmeny a doplnky). Tento proces potom prebieha rovnakým spôsobom ako pôvodný dokument.

Záleží aj na nás

Územný plán obce je mimoriadne dôležitý dokument, ktorý určuje charakter miesta, kde žijeme. Ak sa v niektorej lokalite počíta s výstavbou a teraz tam nič nestojí, neznamená to, že o pár rokov nemôže byť inak. Práve preto je mimoriadne dôležité nielen využiť možnosť vyjadriť sa k nemu v čase jeho prípravy, ale aj zistiť si, čo sa plánuje alebo neplánuje stavať v lokalite, kde sa chystáme presťahovať. Ak je už titž územný plán schválený, je veľmi ťažké robiť v ňom zmeny a definuje pravidlá rozvoja konkkrétneho územia často až na desaťročia. 

 

Vydanie: Október 2021