Ilustračná fotografia. (Pixabay.com)
Podobných príbehov sú už roky plné noviny – nejaký „dobrák“ si vyhliadne človeka v núdzi a vmanipuluje ho do situácie, kedy naňho tento prepíše svoj byt alebo dom. Má pocit, že sa nový majiteľ oňho postará, ale ani sa nenazdá a skončí na ulici, prípadne v lacnej ubytovni, ktorú si ešte aj sám musí platiť. O tom, na čo si treba dávať pozor, sme sa rozprávali s Mgr. Dušanom Krošlákom z advokátskej kancelárie LD Legal, s.r.o.
Pani Eva má po šesťdesiatke a žije sama v štvorizbovom byte neďaleko centra. Nemá žiadnu rodinu, zato dosť problémov, takže na svoj vek vyzerá značne spustnuto. Dlhší čas už vychádza z bytu v obnosených veciach len sporadicky, na drobný nákup do potravín.
Smutný príbeh
Suseda z jej vchodu sa už nedokáže len nečinne prizerať a rozhodne sa jej aspoň trocha pomôcť. Občas jej nakúpi, prinesie lieky, ale keď vidí, v akom hroznom neporiadku žije, a že sa sotva pohybuje, pochopí, že to sama nezvládne. Skontaktuje sa s domovom dôchodcov a našťastie natrafí na pracovníčky, ktoré jej ponúknu pomoc a dočasné ubytovanie v domove pre pani Evu. Zároveň jej pomôžu vybaviť doklady a dokonca aj doplatenie dôchodku za niekoľko rokov. Pravidelne s ňou cvičia a trénujú potrebné zručnosti a stav pani sa výrazne zlepšuje.
Postupne však za pani Evou začala chodiť na návštevy mladá vysokoškoláčka, dcéra susedov z bytu oproti. Po veľmi krátkom čase jej pani Eva podpísala „univerzálnu“ plnú moc a o niekoľko týždňov na ňu previedla aj svoj byt, hoci s právom dožitia. Suseda po celý čas pani Evu uisťovala, že sa o ňu postará. Keď však prišiel čas, aby sa pani Eva vrátila do bytu, ktorý síce už nebol jej, ale mala v ňom pokojne dožiť, mladá suseda začala robiť všetko preto, aby v domove ostala.
Je darovanie bytu navždy?
Bohužiaľ, uvedený príbeh sa s väčšími či menšími obmenami opakuje veľmi často, a preto vám prinášame odpovede na najčastejšie otázky, ktoré súvisia s darovaním nehnuteľnosti a právom ich doživotného užívania. Darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Toto svoje právo musí darca uplatniť v premlčacej dobe troch rokov odkedy došlo k hrubému porušeniu dobrých mravov zo strany obdarovaného. Ak však obdarovaný s vrátením daru nesúhlasí, je potrebné, aby darca vo vyššie uvedenej lehote podal žalobu o vrátenie daru na súd.
Za hrubé porušenie dobrých mravov súdna prax považuje najmä správanie vyznačujúce sa značnou intenzitou alebo sústavnosťou (opakovanosťou), pričom jeho vonkajším prejavom môžu byť fyzické násilie, hrubé urážky, neposkytnutie potrebnej pomoci a pod.
Naopak za hrubé porušenie dobrých mravov nemožno považovať bežné prejavy nevďačnosti, nenavštevovanie darcu pri príležitosti sviatkov a jeho životných jubileí alebo predaj darovanej veci tretej osobe. Žiadať vrátenie daru môže len darca počas svojho života (nie jeho dedičia po smrti darcu) a iba od obdarovaného.
Keď obdarovaný byt daruje
V prípade, ak obdarovaný dar previedol na tretiu osobu, je obdarovaný povinný poskytnúť darcovi namiesto vrátenia daru peňažnú náhradu, ktorá zodpovedá hodnote daru. Pre úspešné domáhanie sa vrátenia daru alebo peňažnej náhrady od obdarovaného na súde je nevyhnutné, aby bol darca schopný relevantným spôsobom preukázať hrubé porušenie dobrých mravov, t.j. aby mal o tomto konaní dostatočné dôkazy (napr. listinné dôkazy alebo výpovede svedkov).
Preukazovanie hrubého porušenia dobrých mravov na súde býva častokrát veľký problém a domáhanie sa vrátenia daru môže stroskotať práve na nedostatku dôkazov alebo nepresvedčivých výpovediach svedkov. V prípade darovania nehnuteľnosti, v ktorej chce darca naďalej bývať preto určite odporúčame zriadenie vecného bremena doživotného užívania spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti (tzv. vecné bremeno in rem).
Dá sa predať byt s ťarchou?
Vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú s vlastníctvom veci na nadobúdateľa, tzn. že ten, kto získal byt darom ho môže predať alebo darovať inej osobe, ale ťarcha doživotného užívania prechádza spolu s bytom na nového vlastníka. Nový vlastník je povinný strpieť právo oprávneného z vecného bremena (pôvodného darcu bytu) byt doživotne užívať. Právo užívať byt však majú obaja, t.j. vlastník aj oprávnený z vecného bremena. Vlastník môže byt napríklad v rámci výkonu svojho vlastníckeho práva aj prenajať a v byte tak môže bývať súčasne nájomca ako aj oprávnený z vecného bremena.
Dobrá zmluva je základ
Aby sa zabránilo budúcim nezhodám, odporúčame v zmluve o zriadení vecného bremena vymedziť práva a povinnosti zmluvných strán, najmä rozsah užívania bytu (konkretizovať, ktoré miestnosti majú byť prenechané na bývanie výlučne osobe oprávnenej z vecného bremena), a tiež upraviť finančné povinnosti týkajúce sa úhrad za užívanie bytu, nákladov spojených s opravami a pod.
V prípade darovania bytu s právom doživotného užívania je možné taktiež zakotviť v zmluve povinnosť obdarovaného zaplatiť darcovi peňažnú náhradu v dohodnutej výške, ak obdarovaný prenajme, predá alebo daruje byt tretej osobe, čo môže odradiť obdarovaného od nakladania s bytom spôsobom, ktorý by mal negatívny dopad na užívanie bytu oprávneným z vecného bremena (darcom).
Je vecné bremeno navždy?
Nie. Vecné bremeno doživotného užívania spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti zaniká smrťou oprávnenej osoby a je možné ho zrušiť len zmluvou alebo rozhodnutím súdu, ak sú splnené zákonom určené podmienky. Z tohto dôvodu je potrebné byť veľmi opatrný pri podpisovaní plnej moci, aby neobsahovala napríklad právo uzatvoriť zmluvu o zrušení vecného bremena k bytu, v dôsledku čoho by právo doživotného užívania zaniklo.
Riziká plnej moci
Práve prostredníctvom plných mocí, ktoré oprávňujú tretie osoby na nakladanie s nehnuteľnosťami, dochádza najčastejšie k podvodom, na základe ktorých starší ľudia prichádzajú o strechu nad hlavou.
AK LD Legal, s.r.o. zabezpečuje pre mestskú časť právnu poradňu pre seniorov. Vzhľadom na aktuálnu epidemiologickú situáciu sú osobné konzultácie až do odvolania pozastavené.
